2025 s’annonce comme une période charnière pour l’immobilier français. Entre la stabilisation des prix, les nouvelles réglementations énergétiques et les conditions de financement, les investisseurs en nue-propriété récupérant leur bien à l’issue d’un démembrement doivent choisir la meilleure stratégie : vendre immédiatement ou louer ? Cet article analyse les opportunités du marché et les stratégies à adopter.

Un marché en transition : état des lieux de l’immobilier en 2025

Après plusieurs années de fortes variations, les prix de l’immobilier en 2025 semblent se stabiliser. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la demande reste soutenue, tandis que les secteurs moins dynamiques peuvent connaître une légère correction. En ce début d’année 2025, les statistiques montrent même un début de remontée des prix dans les grandes métropoles.  Les villes moyennes affichent encore une tendance à la baisse car ces dernières réagissent moins vite aux variations de taux que les métropoles, mais le retard devrait être rattrapé dans les prochains mois. A Lyon, après une baisse marquée en 2024, la ville enregistre une hausse de 1,3 % en deux mois. Autre ville touchée, Montpellier est l’autre vainqueur de ces derniers mois. D’autres grandes métropoles comme Nantes, Bordeaux ou Toulouse ne voient pas encore le marché reprendre.
Concernant Paris, après s’être fortement dépréciée, la capitale reprend des couleurs et confirme une légère hausse, de 0,5 % sur un an, et reste dans le vert en janvier, avec une progression de 0,2 % sur un mois. Dans l’ensemble, les dix plus grandes villes de France s’apprécient de 0,4 % sur un an.

Cependant, l’accès au crédit se stabilise sur ce début d’année 2025. La baisse des taux de crédit sur vingt ans, d’environ 1 point par rapport à la même période l’année dernière, permet de redonner un peu de marge de manoeuvre aux acheteurs investisseurs et des primo-accédants. Ces derniers se tournent désormais vers des biens immédiatement rentables et conformes aux nouvelles normes énergétiques.

Tandis que le marché de la transaction reprend des couleurs, le marché locatif, lui, ne s’arrange pas. Le recul de l’investissement locatif en France repose sur plusieurs facteurs combinés. D’une part, les investisseurs sont freinés par des prix d’acquisition encore élevés, malgré une récente correction du marché, ainsi que par des conditions d’accès au crédit plus strictes, rendant les financements plus difficiles. D’autre part, la rentabilité des biens locatifs est de plus en plus mise à mal par la hausse des charges, notamment l’augmentation significative de la taxe foncière, et par les incertitudes fiscales, comme la possible hausse des droits de mutation dans le cadre du budget 2025. À cela s’ajoute un autre obstacle majeur : les obligations de rénovation énergétique, qui alourdissent encore davantage la charge financière des propriétaires et les dissuadent d’investir dans l’immobilier locatif.

Concernant les biens en fin de démembrement, les logements classés E F ou G doivent subir des rénovations pour rester louables, ce qui impose aux investisseurs récupérant un bien en fin d’usufruit d’anticiper ces contraintes pour éviter toute dévalorisation ou difficulté à louer.

Fin d’usufruit : vendre ou louer en 2025 ?

Une fois la pleine propriété récupérée, deux options s’offrent aux investisseurs : revendre leur bien ou le mettre en location.

Revendre son bien après le débouclage

La revente permet de sécuriser une plus-value et de réinvestir dans d’autres opportunités. Parmi les avantages :

  • Valorisation mécanique : le bien peut être vendu sur la base de sa pleine valeur.
  • Valorisation immobilière : outre l’appréciation mécanique, l’investisseur aura pu profiter de la longue période de démembrement pour profiter de l’appréciation du marché.
  • Plus-value optimisée : exonération progressive après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • Liquidité immédiate : possibilité de réinvestir rapidement dans un nouveau projet.

Louer son bien après le débouclage

Si le marché de la revente est moins favorable, la location peut être une option judicieuse :

  • Génération de revenus via des loyers réguliers.
  • Valorisation progressive du bien avec le temps.
  • Optimisation fiscale grâce au régime LMNP ou au déficit foncier.

Quelle stratégie adopter selon son profil d’investisseur ?

Pour un investisseur cherchant une rentabilité rapide : privilégier la revente

Si l’objectif est de récupérer un capital et de réinvestir, la vente permet d’exploiter une plus-value et d’éviter les contraintes locatives. Statistiquement, une majorité de nus propriétaires devenus pleins propriétaires revendent leur bien au terme. De bout en bout, ils réalisent un investissement immobilier de capitalisation et sans aucune gestion (grâce au débouclage proposé par Débouclef !)

Pour un investisseur patrimonial à long terme : opter pour la location

Si l’investisseur souhaite générer des revenus complémentaires tout en valorisant son bien, la location reste une option attractive, notamment en meublé sous statut LMNP.

Adapter la stratégie en fonction du marché local

Dans une grande ville où la demande locative est forte, la location est une stratégie intéressante. La rentabilité locative en sera meilleure, à l’heure où la demande est très importante. En revanche, dans un secteur où les prix stagnent, la revente peut être plus avantageuse.

L’accompagnement de Débouclef pour un débouclage réussi

La transition vers la pleine propriété nécessite une analyse rigoureuse du marché. Débouclef accompagne les investisseurs en leur fournissant :

  • Une évaluation des marchés locatifs et de transactions pour définir la meilleure stratégie.
  • La réalisation des diagnostics immobiliers pour analyser et maximiser la valeur du bien.
  • Une optimisation fiscale pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs ou les plus-values.
  • Un accompagnement à la vente ou à la gestion locative.

En conclusion en 2025, le marché immobilier offre des opportunités pour les investisseurs récupérant un bien en fin de démembrement. Selon la situation, la revente permet de réaliser une plus-value et de réinvestir, tandis que la location offre des revenus complémentaires et une valorisation à long terme.

Grâce à Débouclef, chaque investisseur peut bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour optimiser son patrimoine et maximiser son rendement.