Le financement des logements sociaux et intermédiaires par des dispositifs comme le PLS (Prêt Locatif Social) ou le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) offre une opportunité unique dans le cadre des opérations en démembrement de propriété. Ce modèle permet aux investisseurs de conjuguer performance économique et engagement sociétal.

PLS et PLI : des dispositifs pour un immobilier accessible

PLS : des logements pour les classes moyennes

Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif de financement aidé destiné à développer des logements accessibles aux ménages aux revenus moyens. Adossés à des actifs montés en démembrement de propriété, les loyers sont encadrés, permettant aux locataires de bénéficier d’un logement à coût réduit, tout en logeant dans des secteurs centraux et demandés. Ils permettent également aux bailleurs de se positionner sur des emplacements de qualité et développer leur portefeuille d’immeubles. Les locataires éligibles au PLS se situent souvent au-dessus des plafonds du logement social classique (PLUS), avec des revenus leur permettant de s’acquitter d’un loyer encadré mais supérieur aux standards sociaux les plus stricts.

PLI : une solution pour les ménages intermédiaires

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) cible une catégorie de locataires légèrement plus aisée, souvent appelée « classes moyennes ». Ce dispositif est particulièrement adapté aux zones tendues où le marché locatif privé est difficilement accessible. Mis en avant depuis 2014, les logements financés en PLI offrent des loyers encadrés (généralement entre -10% et -15% par rapport au marché libre) tout en conservant une rentabilité locative convenable pour les investisseurs.

En intégrant ces dispositifs à des opérations en démembrement, les promoteurs et investisseurs favorisent un modèle équilibré où l’accessibilité du logement et la rentabilité patrimoniale se rejoignent.

L’impact du type d’opération en nue-propriété sur la valorisation

Opérations mixtes : un potentiel de valorisation supérieur

Les projets qui intègrent une partie des appartements en nue-propriété et le reste en pleine propriété se démarquent généralement par leur capacité à mieux se valoriser dans le temps. Cette structure mixte offre plusieurs avantages :

  • Diversité des profils de propriétaires : Les copropriétés mixtes attirent des investisseurs patrimoniaux, mais aussi des propriétaires occupants, renforçant l’équilibre global de l’immeuble.
  • Flexibilité de gestion : La présence d’usufruitiers ou de bailleurs pour une partie des lots facilite souvent la gestion et les prises de décision collectives en copropriété.

Les projets exclusivement en nue-propriété peuvent également être attractifs. La nature uniforme de ces opérations peut, dans certains cas, limiter leur valorisation sur le marché de la revente car un plus grand nombre de biens arrivent en débouclage au même moment. Au final, plus que des opérations 100% en démembrement ou mixtes, la taille de la copropriété est le plus important.

Pourquoi privilégier les financements PLS et PLI pour les opérations en démembrement

Les dispositifs de financement comme le PLS et le PLI apportent une structure financière solide et des garanties pour les investisseurs :

  • Une attractivité pour les bailleurs sociaux : Les opérateurs en charge de l’usufruit trouvent dans ces financements un cadre clair et adapté pour respecter leurs obligations tout en offrant un service locatif de qualité.
  • Une fiscalité optimisée pour les investisseurs : Les financements PLS et PLI permettent aux nus-propriétaires de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, notamment via l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et des mécanismes liés à la plus-value immobilière à la revente. Aussi, selon la forme juridique du bailleur, la déductibilité des intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers.
  • Une valorisation renforcée des biens : Les logements en nue-propriété financés par des dispositifs comme le PLS ou le PLI tendent à mieux se valoriser grâce à leur emplacements. La plupart des opérations sont en effet situées dans des zones tendues et répondent de facto à une demande locative constante, même en période de tension économique.

Débouclef : un partenaire attentif aux enjeux du financement et du débouclage

Le débouclage d’une opération en démembrement, notamment lorsqu’elle repose sur des financements PLS ou PLI, exige une expertise pointue pour garantir que chaque partie prenante soit respectée et protégée. Débouclef s’engage à intervenir à chaque étape pour assurer un débouclage réussi, en prenant en compte :

  • Le parcours du locataire : Débouclef veille à ce que les locataires soient accompagnés dans la transition, en conformité avec les obligations des bailleurs.
  • Les obligations des usufruitiers : En veillant à ce que les biens soient remis en bon état d’habitabilité, comme prévu par les conventions de démembrement.
  • La valorisation des biens : Grâce à un suivi rigoureux des aspects financiers, techniques et juridiques, Débouclef s’assure que les biens puissent être exploités ou revendus dans des conditions optimales.

En conclusion, investir dans des opérations en démembrement de propriété constitue une stratégie à fort potentiel. Ce dispositif bien adapté aux besoins des classes moyennes et intermédiaires, offrent dans le même temps un effet de levier performant en tant que placement et des avantages fiscaux significatifs pour l’investisseur nu-propriétaire.

Cependant, pour garantir une valorisation optimale à long terme, il est crucial de privilégier les opérations équilibrées, intégrant des lots variés, et de s’assurer que les parties prenantes respectent les obligations légales et contractuelles. Débouclef, par son approche rigoureuse, se positionne comme le partenaire idéal pour accompagner ces projets et garantir leur succès.

Vous êtes un investisseur ou opérateur et souhaitez en savoir plus sur nos services ? Contactez Débouclef pour découvrir comment nous pouvons vous accompagner.