Durant la phase de débouclage précédant la récupération de sa pleine propriété, l’investisseur en nue-propriété doit choisir entre trois options patrimoniales : la mise en location, l’occupation personnelle ou la revente du bien.
Ce choix doit être réalisé au plus tard 6 mois avant la fin d’usufruit et être communiqué au locataire du logement par voie de courrier recommandé.
Si la revente est aujourd’hui l’option majoritairement choisie par les nus-propriétaires, c’est notamment parce que la poursuite de la location s’inscrit dans un environnement très réglementé d’encadrement des loyers en zones tendues, avec des possibilités de revalorisation des loyers contraintes.
À cela s’ajoute une méconnaissance de solutions innovantes permettant de concilier rentabilité et engagement sociétal.
Fidèle à sa mission d’innovation au service du démembrement de propriété, Débouclef promeut des alternatives telles que la location solidaire et le dispositif Loc’Avantages, qui transforment ces contraintes en opportunités patrimoniales et fiscales.
Comment est fixé le loyer d’un nouveau bail en fin d’usufruit ?
Dans les zones dites “tendues”, marquées notamment par un déséquilibre entre l’offre et la demande entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, l’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés est encadrée par le décret du 27 juillet 2017.
Tous les logements ne sont pas soumis aux mêmes règles lors du retour en pleine propriété. Le schéma ci-dessous vous permet de déterminer rapidement si votre logement est concerné par l’encadrement des loyers et d’en comprendre les conséquences sur votre future stratégie locative.
Il convient de vérifier si votre logement est soumis à l’encadrement des loyers. Un simulateur en ligne est disponible : https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/delaiPreavisLocataire
Si par la situation géographique et locative votre logement rentre dans ce périmètre (ce qui est le cas de la majorité des logements acquis en nue-propriété ULS), vous devrez respecter cette réglementation et tenir compte du loyer pratiqué pendant la période d’usufruit. Le niveau de loyer exercé par le bailleur lors de l’usufruit dépend de l’agrément spécifique obtenu sur ce logement (PLS, PLUS ou PLAI).
Il vous sera possible de procéder à une hausse du montant du loyer, alors plafonnée par la réglementation locale en vigueur.
En pratique, cette réglementation vous conduire souvent à fixer un loyer en dessous de la valeur locative de marché, au moins au début de la mise en location.
Qu’est ce que le Loc’Avantages ?
Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de la mise en location de leur logement à un loyer modéré, au profit de ménages aux revenus intermédiaires ou modestes. Le dispositif est le successeur des dispositifs Borloo, Cosse et « Louer abordable ».
Quel est son fonctionnement ?
Le principe de Loc’Avantages est simple : en contrepartie d’un engagement à louer votre logement à un loyer inférieur au marché, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus l’avantage fiscal accordé par l’État est élevé. Le bailleur peut ainsi choisir le niveau le plus adapté à ses objectifs patrimoniaux, fiscaux et locatif.
Loc’Avantages se décline en trois niveaux de conventionnement : Loc 1, Loc 2 et Loc 3 :
Le niveau Loc 1 correspond à un loyer environ 15 % inférieur au marché et ouvre droit à une réduction d’impôt de 15 % des loyers perçus.
Le niveau Loc 2 implique une décote d’environ 30 % et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 35 %.
Enfin, le niveau Loc 3, généralement associé à l’intermédiation locative, prévoit un loyer environ 45 % inférieur au marché et ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 65 % des loyers perçus.
Pour quels engagements pour le bailleur ?
Nouveau propriétaire bailleur, vous signez une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans laquelle vous vous engagez à :
- louer un bien non meublé comme résidence principale pour une durée minimale de 6 ans
- ne pas dépasser un montant maximal de loyer en fonction du niveau choisi (1/2/3)
- louer à un locataire ayant des revenus conformes aux plafonds de ressources
- ne pas louer à un membre de votre famille
Le Loc’Avantages : la solution pour profiter avantageusement du loyer modéré en fin d’usufruit
La poursuite de la location s’inscrira ainsi le plus souvent dans un cadre de loyers maîtrisés. C’est pourquoi le dispositif Loc’Avantages est idéal pour faire de cette contrainte de niveau de loyer une opportunité d’un cadre fiscal plus avantageux. Pour faciliter l’accès à ces solutions, Débouclef a développé un partenariat avec un acteur reconnu de l’immobilier solidaire, expert des conventionnements ANAH et des dispositifs de location à vocation sociale.
