À l’issue d’un démembrement de propriété, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien. Une fois ce moment crucial arrivé, plusieurs options s’offrent à lui : conserver le bien pour une jouissance personnelle, le vendre, ou encore le mettre en location. Si l’investisseur choisit cette dernière solution, une question clé se pose : quel type de location privilégier ?

Dans cet article, nous explorons les stratégies de location après la fin du démembrement, en comparant la location nue et la location meublée. Nous examinerons leurs spécificités en termes de fiscalité, gestion, obligations légales, et tranquillité pour le propriétaire.

Les options à la fin d’un démembrement

À la fin d’un démembrement de propriété, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Plusieurs scénarios se présentent :

  • Conserver le bien pour une jouissance personnelle : il peut être utilisé comme résidence principale immédiatement. En résidence secondaire à terme.
  • Mettre le bien en vente : une option pour ceux qui souhaitent capitaliser sur la valorisation de leur investissement.
  • Mettre le bien en location : une stratégie patrimoniale idéale pour générer des revenus réguliers et continuer à valoriser l’actif.

Si l’investisseur opte pour la location, il peut choisir entre deux grandes formes de mise en location : nue ou meublée. Ce choix dépendra de ses objectifs patrimoniaux, de son profil fiscal, et de sa disponibilité pour gérer le bien.
Ces deux modes de location sont les deux grandes options disponibles offertes par la loi de 1989.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte de référence en matière de location de biens immobiliers à usage de résidence principale en France. Elle vise à protéger les droits des locataires tout en encadrant les obligations des propriétaires, dans un objectif de transparence et d’équilibre des relations locatives. Elle s’applique aux locations nues et meublées (modifiées par la loi Alur de 2014). Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail, et ce, dans des cas bien définis. Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location nue et doit être motivé.

Comparaison entre location nue et location meublée

1. La nature du bail

La location nue est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation. La durée minimale du bail est de 3 ans pour un propriétaire particulier (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Ce bail offre une grande stabilité pour le propriétaire, mais impose des contraintes légales strictes, comme un encadrement des loyers et de leurs augmentations.

En revanche, la location meublée bénéficie de règles plus souples. La durée du bail est de 1 an renouvelable, voire 9 mois pour un logement étudiant (sans tacite reconduction). Ce type de bail offre une flexibilité appréciable, mais nécessite de respecter des critères précis notamment pour le mobilier fourni, conformément au décret du 31 juillet 2015.

2. La fiscalité

La fiscalité diffère grandement entre les deux types de location :

Pour la location nue, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut choisir entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.).

Pour la location meublée, les revenus sont classés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le régime réel permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant souvent la base imposable à zéro (régime LMNP). Ce régime est particulièrement intéressant pour optimiser la fiscalité mais nécessite la tenue d’une comptabilité.

3. La gestion et le temps à consacrer

La location nue est souvent perçue comme plus simple à gérer. Les locataires y restent généralement plus longtemps, ce qui limite les démarches administratives liées aux changements de locataires. En revanche, la location meublée nécessite une gestion plus active. Les locataires restent souvent moins longtemps, surtout dans les zones étudiantes ou touristiques. Le propriétaire doit également s’assurer que les meubles sont en bon état et remplacer ceux qui se dégradent avec le temps.

4. Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers à fournir au locataire sont similaires pour les deux types de location : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions (ERP), diagnostic amiante (selon l’âge du bien), et constat de risque d’exposition au plomb. Cependant, en location meublée, le propriétaire doit également veiller à ce que le mobilier respecte les normes de sécurité.

Les spécificités après un démembrement social (ULS/ULI)

Pour les investisseurs ayant acquis un bien dans le cadre d’un démembrement avec bailleur social (ULS ou Usufruit Locatif Intermédiaire – ULI), il est important de noter que même si le logement sort de l’encadrement social, il reste soumis aux règles de droit commun, notamment celles de la loi de 1989. Cette loi impose des obligations précises pour les locations nues, comme les plafonds de loyers ou l’encadrement des augmentations, surtout dans les zones tendues.
En pratique, le nu-propriétaire doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin de démembrement (et de son bail), conformément à la loi de 1989 couplée aux règles du Code de la Construction et de l’Habitat en matière de fin d’usufruit locatif social.

En revanche, dans un démembrement privé, l’investisseur récupère souvent le bail en cours. Ce bail reste encadré par la loi de 1989. Il peut être convenu et habile de prévoir dans la convention de démembrement bipartite des clauses pour organiser la fin de démembrement et la reprise du bail en cours.

Location nue ou meublée : que choisir après un démembrement ?

Le choix entre location nue et location meublée dépendra des priorités et des objectifs de l’investisseur. Pour une stabilité et une gestion simplifiée, la location nue est idéale. Elle convient particulièrement aux biens situés dans des zones où les locataires recherchent des logements à long terme. Pour une rentabilité optimisée et une fiscalité allégée, la location meublée est un excellent choix, surtout pour les propriétaires disposant de temps ou délégant la gestion locative à une agence.

En définitive, la mise en location après un démembrement est une étape clé pour maximiser la rentabilité et la valorisation de son bien. Que l’on opte pour une location nue ou meublée, chaque solution présente ses avantages et ses contraintes en termes de fiscalité, gestion, et stabilité locative. Dans tous les cas, il est essentiel de respecter les obligations légales en vigueur, notamment celles prévues par la loi de 1989.

Chez Débouclef, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape, qu’il s’agisse du débouclage, de la gestion locative ou de l’optimisation fiscale. Contactez-nous pour définir la stratégie locative la mieux adaptée à vos besoins.