La fin d’un usufruit est l’évènement à ne pas manquer dans la gestion d’un investissement en démembrement de propriété. Outre les enjeux pratiques et administratifs liés à cette étape, la fiscalité occupe elle aussi une place essentielle. Cet article détaille les règles fiscales applicables, avec un focus particulier sur les spécificités des investissements en démembrement de propriété de type Usufruit Locatif Social (ULS). Nous traiterons également des implications fiscales en cas de donation, de la différence entre valorisation mécanique et immobilière, et des impacts sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les bases de la fiscalité sur les plus-values immobilières

Avant de plonger dans les spécificités du démembrement, rappelons les règles générales en matière de plus-values immobilières. Ces principes s’appliquent à tout bien immobilier (hors résidence principale), qu’il ait été acquis en pleine propriété ou en nue-propriété.

  1. Calcul de la plus-value imposable :
    La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

    • Prix de cession : il s’agit de la valeur vénale du bien, au montant inscrit dans l’acte de vente.
    • Prix d’acquisition : c’est le prix d’achat initial auquel peuvent s’ajouter certains frais (notaire, droits d’enregistrement) et dépenses d’amélioration sous conditions.
  2. Abattements pour durée de détention :
    L’assiette fiscale est réduite en fonction du nombre d’années de détention :

    • Pour l’impôt sur le revenu (19 %), une exonération totale intervient après 22 ans.
    • Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’exonération est complète après 30 ans.
  3. Taux d’imposition :

Une fois la plus-value calculée, elle est imposée au taux global de 36,2 % (19 % + 17,2 %). Les plus-values élevées peuvent également être soumises à une surtaxe (entre 2 et 6 %, selon le montant).

La fiscalité en fin d’usufruit : spécificités du démembrement

En démembrement, la fiscalité sur la plus-value lors de la fin de l’usufruit présente des particularités importantes.
Tout d’abord, cette étape ne génère ni formalité administrative ni coût fiscal immédiat pour l’investisseur. Voici les principaux points à retenir.

Valorisation mécanique vs valorisation immobilière

Il est essentiel de bien distinguer ces deux notions :

  1. La valorisation mécanique :
    C’est l’augmentation automatique de la valeur liée à la disparition de l’usufruit. En clair, au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans avoir investi davantage. Cette valorisation n’est pas fiscalisée.
  2. La valorisation immobilière :
    Elle correspond à l’appréciation réelle de la valeur du bien sur le marché (due à la hausse des prix de l’immobilier, à des travaux ou à d’autres facteurs). Cette valorisation est imposable au titre des plus-values immobilières.

Règles fiscales pour la vente d’un bien en pleine propriété issu d’un démembrement ULS

  1. Réunion automatique de la pleine propriété :
    À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans avoir à effectuer de démarche administrative ou fiscale. Il n’y a ni taxes, ni frais d’enregistrement, ni déclaration spécifique à remplir auprès de l’administration fiscale.
  2. La plus-value imposable :
    Lorsqu’un nu-propriétaire décide de vendre son bien après la fin de l’usufruit, récupéré par extinction, la fiscalité sur la plus-value immobilière s’applique selon des règles spécifiques :

    • Le prix d’acquisition pris en compte est celui de la pleine propriété au moment de l’achat en nue-propriété.
    • La valorisation mécanique (l’augmentation naturelle de la valeur due à l’expiration de l’usufruit) n’est pas fiscalisée. Cela signifie que la portion correspondant à la valeur de l’usufruit au moment de l’achat (souvent 30 à 40 % du prix total) échappe à l’imposition.
    • Seule la plus-value immobilière réelle (la différence entre la valeur actuelle et la valeur pleine propriété initiale d’acquisition) est imposable, avec les abattements liés à la durée de détention.

Exemple chiffré :

  • Prix d’achat en nue-propriété : 200 000 € (représentant 65 % de la valeur en pleine propriété, soit 310 000 €).
  • Prix de cession en pleine propriété après 15 ans : 400 000 €.
  • Plus-value brute : 400 000 € – 310 000 € (valeur pleine propriété initiale) = 90 000 €.
  • Application des abattements pour durée de détention
  • Imposition : Environ 15 000 €

Ici, la portion correspondant à la valorisation mécanique de l’usufruit (310 000 € – 200 000 € = 110 000 €) échappe à l’imposition.

Il est à noter qu’en cas de revente anticipée d’un bien en nue propriété , c’est à dire pendant la phase de démembrement, le prix d’acquisition pris en considération sera celui de la nue propriété. Une différence de taille pour le traitement de la plus value immobilière de ce dispositif.

  • Le cas particulier de la donation en démembrement

Si le bien a fait l’objet d’une donation pendant la période de démembrement, le calcul de la plus-value change légèrement. En effet, lorsqu’un bien en nue-propriété est donné, la valeur de référence est celui indiqué dans l’acte de donation ; au moment où rentre le bien dans le patrimoine du donataire.
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale optimale ayant pour objectif la transmission, il est donc conseillé à réaliser la donation le plus tôt possible, afin de bénéficier d’une valeur à donner le plus minorée possible sur laquelle il sera appliqué un abattement sur les DMTG (selon identité du donataire).

C’est pourquoi il est essentiel que les valeurs de pleine propriété soit indiquées au sein des actes, même si la vente ou la donation portent sur le droit de nue propriété.

Quid de l’IFI ?

Pour le cas des investissements en nue propriété avec un bailleur institutionnel en parallèle, le bien est exclu de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le nu-propriétaire pendant la période de démembrement. Seul l’usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
À la fin de l’usufruit, le bien revient dans l’actif taxable du désormais plein propriétaire. Celui-ci devra l’intégrer dans sa déclaration IFI si son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
Nous rappelons que le crédit  grâce auquel le bien en nue propriété a été financé ne rentre pas dans le passif de l’IFI.

L’investissement en nue-propriété : un choix de long terme

Il est crucial de rappeler que l’investissement en nue-propriété s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme. Cette approche repose sur deux principes fondamentaux. Historiquement, l’immobilier s’apprécie sur le long terme. En choisissant la nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une valorisation mécanique à moindre coût tout en profitant de l’absence de fiscalité (pas d’IFI, pas d’imposition des revenus locatifs).
Aussi, pendant la période de démembrement, l’usufruitier prend en charge l’intégralité des charges et travaux ainsi que la gestion locative. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère un bien en pleine propriété, prêt à être utilisé personnellement ou loué ou vendu.

Conclusion : maîtriser la fiscalité pour maximiser vos gains

La fin d’un usufruit est une étape stratégique pour tout investisseur en démembrement de propriété. En comprenant les subtilités fiscales (plus-values, IFI, donation) et en distinguant valorisation mécanique et immobilière, vous pouvez optimiser vos gains tout en minimisant les litiges et les coûts.

N’oubliez pas que chaque situation est unique. Faites appel à une solution comme Débouclef pour vous accompagner dans cette étape et tirer le meilleur parti de votre investissement.