RESSOURCES : L’USUFRUIT LOCATIF

L’Usufruit Locatif est un concept juridique qui découle du démembrement de propriété, un mécanisme permettant de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier entre plusieurs parties. Dans ce cadre, l’usufruitier détient le droit de jouissance du bien (c’est-à-dire la possibilité d’en percevoir les loyers) pendant une durée déterminée, tandis que la nue-propriété reste détenue par un investisseur, le nu-propriétaire, visant sur une augmentation de la valeur initiale. Ce système crée un partage des droits sur le bien immobilier, avec des implications fiscales et patrimoniales intéressantes, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire.

L’usufruit locatif prend diverses formes, chacune ayant des spécificités en termes de gestion, de financement et de droits. Parmi ces formes, on distingue principalement l’usufruit locatif social (ULS), l’usufruit locatif intermédiaire (ULI), et l’usufruit locatif libre (ULL), qui s’adaptent aux objectifs de chaque acteur immobilier. Ce démembrement temporaire peut ainsi répondre à des besoins spécifiques, qu’il s’agisse de favoriser l’accès au logement pour des ménages modestes, de permettre à des investisseurs de se constituer un patrimoine à moindre coût, ou encore de répondre à des objectifs patrimoniaux plus larges.

Dans le cas d’un investissement en nue-propriété à bailleur social ou institutionnel (ULS, ULI…), l’usufruitier est une entité centrale dans le montage patrimonial. Sa mission principale est d’assurer la gestion locative et le respect des obligations légales liées à l’usufruit. L’identité de ces usufruitiers institutionnels peuvent prendre la forme de :

• ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) et OPH (Offices Publics de l’Habitat), qui jouent un rôle clé dans la gestion des logements sociaux.
• Organismes collecteurs du 1% logement, qui facilitent l’accès au logement des salariés d’entreprises cotisant à ce dispositif.
• Acteurs publics avec une mission de service public, contribuant au parcours résidentiel des ménages dans des zones tendues.

Ces organismes sont soumis à une supervision stricte, notamment par l’agence nationale de contrôle du logement social (Ancols). sous l’autorité conjointe des ministères du Logement et de l’Économie.

Pour un investisseur en nue-propriété, évaluer la solidité financière de l’usufruitier, son expérience dans la gestion locative et la taille de son portefeuille immobilier est essentiel pour garantir la pérennité et la rentabilité de son investissement.

Les logements construits grâce au Prêt Locatif Social (PLS) ciblent les ménages de la classe intermédiaire, notamment les jeunes actifs, les familles en début de parcours résidentiel et les personnes en mobilité professionnelle. Ces publics rencontrent des difficultés à accéder au marché locatif privé tout en dépassant les seuils d’éligibilité au logement social conventionnel.

L’usufruitier n’est pas toujours un bailleur institutionnel. Dans un démembrement privé (ULL), l’usufruitier peut être une personne physique ou morale. Contrairement au cadre institutionnel, le bail signé entre l’usufruitier et le locataire est plus flexible :

• Il peut s’agir d’un bail nu (réglementé par la loi de 1989) ou d’un bail meublé, offrant ainsi plusieurs options selon les besoins des parties.
• En cas d’extinction de l’usufruit, le bail en cours n’est pas annulé. Le nu-propriétaire devient alors le nouveau bailleur et doit attendre l’échéance du bail pour disposer pleinement du bien.

Les opérations immobilières montées avec un usufruitier-bailleur privé sont peu fréquentes mais tendent à augmenter. Le démembrement de propriété offre des stratégies patrimoniales pour les pleins propriétaires souhaitant exploiter un droit d’usufruit tout en cédant la nue propriété et ainsi récupérer un nouveau capital liquide.

Dans les deux cas, l’usufruitier joue un rôle essentiel en tant qu’administrateur du bien, garantissant le respect des engagements locatifs et des conditions légales du démembrement.

Ce double visage de l’usufruitier (institutionnel ou privé) reflète la flexibilité et l’adaptabilité du démembrement de propriété, permettant à chaque partie de répondre à ses objectifs patrimoniaux.