RESSOURCES : RÉFÉRENCES JURIDIQUES ET FISCALES

Le débouclage d’un usufruit repose sur un cadre juridique rigoureusement encadré, tirant ses bases des textes légaux et réglementaires du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ces dispositions définissent les responsabilités respectives du nu-propriétaire et de l’usufruitier, ainsi que les obligations à respecter à la fin de la période d’usufruit.

La structuration moderne du démembrement de propriété, notamment dans le cadre des conventions d’usufruit social (ULS) et d’usufruit locatif intermédiaire (ULI), trouve son origine dans la loi ENL (Engagement national pour le logement) de 2006. Cette loi a permis d’encadrer juridiquement ces mécanismes, offrant un outil puissant pour répondre aux enjeux de logements sociaux nécessaires en France, tout en favorisant des stratégies patrimoniales durables pour les investisseurs.

Ces textes, combinant droit civil et législation immobilière spécifique, garantissent une transition claire et équitable à l’issue de la période d’usufruit. Ils encadrent également les modalités de restitution du bien, les travaux éventuels, et les formalités administratives. Cette base légale est essentielle pour sécuriser chaque partie et assurer la valorisation optimale du bien.

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL (Engagement National pour le Logement), a joué un rôle clé dans la transformation du secteur du logement social en France. Elle a notamment introduit des mesures permettant de renforcer l’offre de logements accessibles, dont l’usufruit locatif social (ULS), une formule de démembrement de propriété qui permet de faciliter le financement et la gestion de logements destinés aux ménages modestes tout en impliquant différents acteurs, comme les bailleurs sociaux et les investisseurs privés.

L’on peut citer l’article 42 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, qui a renforcé cette mesure en introduisant un nouveau chapitre dans le CCH, dédié à l’usufruit locatif social. Cette forme de démembrement du droit de propriété prévoit que la nue-propriété des logements soit détenue par des investisseurs privés, tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur social, qui perçoit les loyers et s’occupe de l’entretien de l’immeuble.

Aussi, l’article 84 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 sur l’Urbanisme et l’Habitat a modifié l’article L. 411-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour permettre à des organismes HLM de détenir temporairement l’usufruit de logements locatifs. Une circulaire du 30 décembre 2003 a d’ailleurs détaillé cette possibilité en autorisant les prêts locatifs sociaux pour l’acquisition de l’usufruit de ces logements.

Dans le cadre d’un montage en démembrement de propriété, la convention d’usufruit doit durer au minimum 15 ans. Le financement de l’acquisition de cet usufruit par le bailleur social peut être réalisé par des prêts aidés, comme le Prêt Locatif Social (PLS), selon les conditions définies par décret.

Les locataires bénéficiant de ces logements sont protégés par des garanties de relogement définies par les articles L. 253-5 à L. 253-8 du CCH. Le bailleur social doit leur proposer, trois mois avant la fin de la convention d’usufruit, un relogement adapté à leurs besoins et à leurs ressources, selon des critères fixés par décret.

Enfin, les logements financés par le PLS dans le cadre de l’usufruit locatif social sont comptabilisés dans le quota des logements sociaux, conformément à la loi SRU de 2000.

Quant au logement intermédiaire, distinct du logement social, celui-ci bénéficie d’un régime fiscal spécifique instauré par l’article 73 de la loi de finances pour 2014, et codifié à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts. Ce dispositif est destiné aux personnes morales (dont notamment CDC Habitat et In’li du Groupe Action Logement) dont l’objectif est de favoriser l’offre de logements intermédiaires dans les zones tendues (zones A et B1). Là où le marché immobilier nécessite un soutien public, il permet de répondre à la demande en offrant une solution de logement située entre le logement social et le logement privé, pour soutenir l’accessibilité dans ces zones où les besoins sont importants.
Plus récemment, l’article 50 de la loi de finances pour 2021 a apporté des modifications au régime fiscal du logement locatif intermédiaire, principalement en supprimant l’exigence d’agrément préalable, qui était auparavant nécessaire. Cette suppression a été accompagnée de l’instauration d’une obligation de déclaration pour les propriétaires ou gestionnaires de logements concernés, afin de suivre la production et vérifier le respect des conditions fiscales fixées. Cette nouvelle exigence déclarative est désormais codifiée à l’article L 302-16-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette suppression d’agrément préalable a permis au marché de la nue propriété de s’agrandir : depuis cette date, le nombre d’opération en ULI a progressé significativement.

L’investissement en démembrement de propriété bénéficie de plusieurs avantages fiscaux notables, qui sont détaillés dans les textes du BOFiP.

En ce qui concerne les revenus fonciers, l’article 31 du Code Général des Impôts permet la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers sous conditions d’identité du bailleur, ce qui peut réduire la base imposable du contribuable. De plus, l’investissement en nue-propriété permet de diminuer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), grâce à une exonération partielle ou totale des valeurs liées à la nue-propriété, comme précisé dans l’article 968 du Code Général des Impôts.

En matière de plus-values immobilières, le BOFiP clarifie le traitement fiscal applicable lors de la vente d’un bien en démembrement, permettant au nu-propriétaire de bénéficier d’une imposition favorable, surtout en cas de durée de détention prolongée et de vente après réunion des droits. Enfin, la TVA appliquée lors de l’acquisition de biens en démembrement est réduite, avec un taux de 10% au lieu du taux standard de 20%. Ces mécanismes fiscaux contribuent à faire de l’investissement en nue-propriété une stratégie particulièrement attractive pour les investisseurs et contribuent à diriger les fonds privés vers le financement du logement social français.