FAQ – Tout savoir sur la fin d’usufruit et le débouclage

Dans le cadre d’une opération en démembrement de propriété temporaire, les usufruitiers budgétisent et provisionnent dans leur montage financier les coûts pour toute la durée de l’usufruit. Cela comprend notamment les travaux de remise en l’état général du logement en fin de phase de démembrement et les parties communes (ravalement de façade…) si la notice d’entretien contractuelle le prévoit.

Le terme ULS signifie Usufruit Locatif Social. Utilisé dans le cadre de programmes immobiliers en démembrement de propriété, ce schéma est régi par les dispositions des articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Celles-ci décrivent les relations, communications et formalités à respecter par les parties au contrat, notamment lors du débouclage : la phase de fin de l’usufruit. Les montages en ULS existent depuis le début des années 2000 et plus de 1000 logements sociaux sont créés chaque année via ce dispositif.

L’achat en nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. En cas de revente anticipée, votre bien se retrouvera sur le marché secondaire de la nue propriété. Par exemple, notre Cabinet partenaire Nuepro immo est un spécialiste dans la revente de biens en nue-propriété, nous nous tenons à votre disposition.

Le décès du nu propriétaire n’a aucune conséquence pour l’usufruitier. Le Droit de nue propriété se transmet par voie de succession aux héritiers prévus pendant que la période de démembrement se poursuit. A l’extinction de l’usufruit et de son débouclage, ce seront ces mêmes héritiers qui deviendront pleins propriétaires en indivision (si aucune prédisposition de partage n’est prévue).

Afin d’optimiser votre donation d’un point de vue fiscal, il est plus avantageux de transmettre de son vivant pendant la période de démembrement. La donation d’un bien en nue propriété est d’ailleurs optimisée si la durée de démembrement restante est supérieure à 10 ans : la base taxable sera alors diminuée. Des abattements forfaitaires peuvent également venir diminuer la base taxable.

L’impôt sur les plus values immobilières n’est dû qu’en cas de cession du bien immobilier.
Notre Cabinet vous accompagne dans la revente de votre bien après la période de démembrement, et évalue la plus-value immobilière à déclarer. Avec nos conseils d’experts, une partie de cette plus-value sera considérée comme soumise à taxation.
Nous vous accompagnons dans la revente de votre bien immobilier nouvellement récupéré en pleine propriété.

Une fois la phase de démembrement terminée, le nouveau plein propriétaire retrouve une totale liberté dans la gestion de son bien. Il peut décider de l’occuper à titre personnel, de le mettre en location pour générer des revenus, ou encore de le revendre pour valoriser son investissement. Nos conseillers Débouclef pourront vous apporter leur expertise pour adapter votre stratégie d’investissement.

Les locataires des logements de type ULS sont informés dès leur entrée dans les lieux et signature du bail que le logement est conventionné et que leur bail a une date de fin, c’est à dire au plus tard à la date de fin d’usufruit. Cette disposition est prévue par l’article L253-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Quel que soit la situation du locataire, le nu-propriétaire devra communiquer ses intentions aux locataires :

• Sile nu-propriétaire souhaite vendre, le locataire pourra exercer un droit de préemption
• Si le nu-propriétaire souhaite louer le logement, il devra lui proposer en priorité un nouveau bail avec les conditions locatives proposées.
• Si le nu-propriétaire donne congé au locataire, le bailleur social devra lui proposer une offre de relogement s’il est toujours sous le plafond de ressources pour obtenir un logement social.

Nos conseillers Débouclef seront à vos côtés pour identifier et anticiper au mieux le scénario de votre logement

Une fois la phase de démembrement terminée, la convention de démembrement régissant les rapports entre les deux parties devient caduque. Le nu propriétaire est devenu plein propriétaire. A ce titre, ce dernier est redevable de l’ensemble des charges, tous travaux et impôts et taxes. En contrepartie, ce propriétaire peut désormais habiter et louer son bien immobilier.

Les locataires occupent généralement leur logement cinq ans. La fin de leur location est souvent expliquée par un déménagement car acquisition d’une résidence principale ou d’un logement plus grand et dans le parc privé.

Le logement social permet à des personnes seules, couples et familles aux revenus modestes ou moyens de se loger. Il se distingue du logement privé car il bénéficie, pour sa construction, de financements publics. L’investissement en démembrement de propriété de type ULS participe au besoin de logement social en France. A la fin de l’usufruit, son logement sort du parc social mais peut poursuivre la location avec le même locataire, au loyer libre et hors règlementation locale.

Le profil des locataires dépend du financement obtenu lors de l’acquisition de l’usufruit. Dans la grande majorité des opérations, il s’agit d’un prêt PLS (Prêt locatif social) destinés aux ménages les plus aisés parmi ceux pouvant prétendre aux logements à loyers encadrés et modérés. La population bénéficiaire peut donc être des salariés, actifs, agents de maitrise ou jeunes cadres. En 2022 en Ile de France, une personne seule peut gagner jusqu’à 31 611 € par an et bénéficier d’un loyer modéré. En province, 27 481 €. Deux personnes avec une personne à charge peuvent gagner 56 789 € par an en Ile de France (hors Paris). En province : 44 134 € par an.