Le démembrement de propriété, qu’il s’agisse d’un démembrement temporaire ou viager, est une stratégie d’investissement immobilier reconnue pour ses nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux.
Mais la question du type de bien – ancien ou neuf – se pose systématiquement aux investisseurs souhaitant optimiser leur placement. Il est toutefois essentiel de ne pas confondre la notion d’« ancien » (au sens de l’immeuble déjà construit depuis plusieurs années) avec celle de marché secondaire ou « d’occasion » (c’est-à-dire la revente d’une nue-propriété ou d’un usufruit déjà existant).

Dans cet article, nous comparons principalement les spécificités d’un immeuble neuf et d’un immeuble « ancien » en démembrement, tout en soulignant la différence entre un marché primaire (première commercialisation du montage en démembrement) et un marché secondaire (revente ou rachat d’une nue-propriété ou usufruit déjà cédés).

Clarifier « ancien » et « marché secondaire »

L’ancien : un immeuble déjà construit, pas forcément revendu

Lorsque l’on parle d’« ancien » dans l’immobilier, il est souvent désigné un immeuble construit depuis plusieurs années (voire décennies), qui ne bénéficie plus du statut de « neuf ». Pourtant, il peut s’agir d’une première commercialisation en démembrement (par exemple, un opérateur achète un immeuble ancien, le restructure, puis le commercialise en démembrement). Ainsi, un bien « ancien » peut se trouver sur le « marché primaire » du démembrement s’il s’agit de la première fois qu’il est vendu sous ce mécanisme.

Le « marché secondaire » : racheter ou revendre un montage de démembrement déjà en cours

Le marché secondaire, quant à lui, désigne la revente par un nu-propriétaire d’un bien déjà démembré. Un immeuble neuf peut donc également apparaître sur le marché secondaire si, par exemple, un investisseur revend sa nue-propriété cinq ans après la livraison. Inversement, un bien ancien peut être revendu sur le marché secondaire sans que cela ait un lien direct avec sa date de construction mais plutôt avec le fait que c’est la seconde transaction sur le démembrement existant.

Le démembrement dans l’ancien : caractéristiques et nuances

Un marché local parfois très porteur

Les immeubles anciens se situent souvent dans des quartiers centraux au charme avéré, avec une forte demande locative. Un investisseur en nue-propriété peut donc tabler sur une valeur patrimoniale stable, voire en hausse, notamment dans les zones urbaines dynamiques. Toutefois, la réussite de cette stratégie dépendra de l’état général de l’immeuble et de la demande réelle dans le secteur concerné. Dans la majorité des cas, la convention de démembrement prévoit que l’usufruitier est responsable de toutes charges et travaux, y compris importants (Article 606 du code civil), offrant une paisibilité à l’investisseur vis à vis de cet immeuble ancien.

Possibilité de montage sur un marché primaire ou secondaire

Si l’immeuble ancien est vendu en démembrement pour la première fois, on parle d’un montage « primaire ». Mais il se peut également qu’un investisseur rachète une nue-propriété déjà établie : dans ce cas, on est sur le « marché secondaire ». Plus la durée d’usufruit restante est courte, plus la valeur de la nue-propriété sera élevée, car l’investisseur récupérera la pleine propriété plus rapidement.

Le démembrement dans le neuf : simplicité et attractivité, mais coût initial plus élevé

Un bien aux normes et plus facile à louer

Acquérir un logement neuf en démembrement présente un avantage évident : il respecte les normes énergétiques et d’accessibilité récentes. L’usufruitier dispose ainsi d’un bien facile à louer grâce à son bon DPE, ce qui sécurise la rentabilité pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire, de son côté, profite d’une visibilité plus claire sur l’état du bien au débouclage.

Un ticket d’entrée souvent majoré

Le principal inconvénient de l’immobilier neuf réside dans son prix d’acquisition plus élevé. Par rapport à un bien ancien de superficie équivalente dans le même secteur, la différence de prix peut atteindre 10 à 15 %. Pour diminuer cet inconvénient, les frais de notaire sont eux minorés : 2,5% sur le prix de vente nue propriété au lieu de près de 8% dans l’ancien. Sur un investissement de 200 000 € , cela représente une économie d’environ 10 000 €.

Une valorisation conditionnée par l’emplacement

Un programme neuf dans une zone tendue peut connaître une forte valorisation à long terme, mais dans des secteurs moins demandés, la revente au débouclage peut être moins évidente. Le choix de l’emplacement s’avère crucial, autant pour la mise en location que pour la valorisation future du bien.

Ancien ou neuf : comment trancher ?

Marché secondaire : attention à la durée d’usufruit restante

Le marché secondaire concerne la revente ou le rachat d’une nue-propriété ou d’un usufruit déjà existants. Dans ce cas, la durée d’usufruit restante est déterminante. Plus elle est courte, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, car l’investisseur récupérera la pleine jouissance rapidement. Il convient de vérifier la qualité du montage initial et la convention de démembrement pour éviter de mauvaises surprises.
Comme il n’apparait pas toujours une bonne opération de racheter un bien venant tout juste d’être livré car le prix de l’ancien n’a pas encore rejoint le prix de l’ancien, le rachat d’un bien avec une très faible durée de démembrement restante est également peu évidente. La valeur de la nue propriété s’approchera presque de la valeur en pleine propriété ; autant acheter tout de suite un bien et en avoir tous les droits.
Le moment idoine pour ces transactions de l’occasion est entre 7 et 12 ans de démembrement restant. Ici, les deux parties peuvent estimer une transaction « gagnant-gagnant ».

L’emplacement, toujours décisif

Qu’il s’agisse d’un immeuble ancien ou neuf, la localisation reste le critère majeur d’appréciation. Un bien neuf mal situé n’aura pas forcément une meilleure valorisation qu’un immeuble ancien bien placé, et inversement. La tension locative, l’attractivité du quartier et les perspectives d’évolution du marché immobilier local demeurent fondamentales.

Le soutien de Débouclef dans votre choix

Débouclef vous accompagne quelle que soit votre préférence : ancien ou neuf, marché primaire ou secondaire. Nos services incluent l’analyse de la décote, l’organisation du débouclage, l’évaluation des travaux potentiels et la gestion administrative avec les parties prenantes (usufruitier, syndic, etc.). Nous mettons notre expertise au service de votre projet en démembrement pour sécuriser et optimiser votre investissement.

La décision entre démembrement dans l’ancien ou dans le neuf découle principalement de vos objectifs et de vos contraintes : un horizon d’investissement, une localisation recherchée très précise, un budget d’investissement à ne pas dépasser ?

En cas de doute ou pour peaufiner votre stratégie, n’hésitez pas à solliciter Débouclef afin d’obtenir un accompagnement personnalisé et préparer la phase de débouclage dans les meilleures conditions.