Le démembrement de propriété est une opération courante en droit immobilier et patrimonial. Il repose sur des principes juridiques précis, codifiés notamment aux articles 617, 618 et 619 du Code civil, qui définissent la fin de l’usufruit et les mécanismes qui en découlent. Comprendre ces bases juridiques permet d’appréhender les nombreux cas où la pleine propriété est scindée entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les principes juridiques qui encadrent le démembrement de propriété

L’article 617 du Code civil liste les causes d’extinction de l’usufruit, qu’il soit temporaire ou viager. Parmi celles-ci, on retrouve la mort de l’usufruitier, la fin du terme convenu, ou encore la perte totale du bien. L’article 618 vient compléter ce cadre en précisant que l’usufruit prend également fin en cas d’abus de la part de l’usufruitier, notamment en cas de dégradation importante ou de mauvaise gestion.

Ces principaux sont fondamentaux pour les dispositifs modernes de démembrement temporaire, comme l’Usufruit Locatif Social et Intermédiaire (ULS et ULI) ou l’Usufruit Locatif Libre (ULL). Ces articles constituent le socle juridique sur lequel reposent de nombreuses stratégies patrimoniales et capitalistiques.

Les différents cas donnant lieu à un démembrement de propriété

Donation avec réserve d’usufruit

C’est l’un des cas les plus courants de démembrement de propriété. Une personne transmet un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Cela lui permet de continuer à occuper le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs jusqu’à son décès. À ce moment, l’usufruit s’éteint (article 617) et les enfants deviennent pleinement propriétaires sans coût supplémentaire. Ce mécanisme est particulièrement prisé dans les stratégies de transmission patrimoniale, car il permet de réduire les droits de donation.

Succession

Lorsqu’une personne décède, la loi permet au conjoint survivant de choisir entre l’usufruit de la totalité de la succession ou une part en pleine propriété. Si le conjoint opte pour l’usufruit, les héritiers deviennent nus-propriétaires et récupèrent la pleine propriété au décès du conjoint survivant, en application des articles 617 et 618 du Code civil. Ce démembrement garantit une protection au conjoint tout en respectant les droits des autres héritiers.

Vente avec réserve d’usufruit

Un propriétaire peut vendre un bien tout en conservant l’usufruit. Ce montage permet au vendeur de bénéficier d’une liquidité immédiate tout en continuant à utiliser le bien ou à percevoir des loyers. À la fin du terme convenu (article 617), l’acquéreur devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires. Ce mécanisme est souvent utilisé pour financer des projets personnels ou optimiser une retraite.

Démembrement temporaire dans le cadre d’un investissement

Les dispositifs modernes, comme l’Usufruit Locatif Social (ULS) ou l’Usufruit Locatif Libre (ULL), reposent sur un démembrement temporaire, généralement sur une période de 10 à 20 ans. L’usufruit est cédé à un bailleur (social ou privé) pour exploiter le bien, tandis que l’investisseur achète la nue-propriété à un prix décoté. À la fin de la période d’usufruit, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété. Pour le nu-propriétaire, ces dispositifs permettent de diversifier un portefeuille tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Pour l’usufruitier, cela lui permet de posséder pour plusieurs années des actifs immobiliers très bien placés et diversifient également son parc immobilier au profit de ses locataires.

Indivision et partage de patrimoine

Dans le cadre d’un partage d’indivision (par exemple après un divorce ou une succession), le démembrement peut être utilisé pour répartir les droits entre les parties. Une personne peut obtenir la nue-propriété tandis qu’une autre conserve l’usufruit. Ce type de montage permet de trouver un équilibre dans le partage des droits sans nécessiter une vente immédiate du bien.

Stratégies fiscales et patrimoniales

Certaines situations patrimoniales impliquent une cession temporaire de l’usufruit à une société ou à un tiers pour optimiser la fiscalité. Par exemple, dans un cadre professionnel, l’usufruit peut être cédé à une société d’exploitation, permettant au cédant de réduire son assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Une fois l’usufruit expiré, la pleine propriété est restituée au nu-propriétaire. Dans un cadre familial, les parents peuvent donner à leur enfant l’usufruit d’un bien immobilier, sur la période fixée. C’est ce dernier qui percevra les loyers pour l’aider à démarrer dans la vie active ou lui payer son propre appartement.

Viager occupé avec démembrement

Dans un viager occupé, le vendeur conserve généralement un droit d’usage ou d’usufruit, tandis que l’acquéreur achète la nue-propriété. Ce type de montage permet au vendeur de continuer à vivre dans son bien tout en obtenant un capital immédiat. À son décès, l’acquéreur récupère la pleine propriété.

Démembrement volontaire (ULL)

Un promoteur ou un marchand de bien peut volontairement créer un démembrement en cédant la nue propriété tout en conservant l’usufruit ! Ce cas est particulièrement intéressant pour des projets de refinancement. Le désormais usufruitier exploite le bien pendant une durée limitée, après quoi le nu-propriétaire récupère l’usage et la jouissance du bien.

Conclusion

Le démembrement de propriété est un outil puissant et flexible, utilisé dans de nombreux contextes patrimoniaux et capitalistiques. Qu’il s’agisse de donations, d’investissements en ULS ou ULL, ou de stratégies fiscales, il repose toujours sur des principes juridiques solides. Débouclef, grâce à son expertise, accompagne les investisseurs, les propriétaires et les opérateurs à chaque étape du démembrement, en anticipant la fin de l’usufruit et en optimisant la valorisation des biens. Que vous soyez en pleine réflexion patrimoniale ou que vous prépariez un débouclage, nous sommes là pour vous guider.