Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il essentiel ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en France. Il permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact sur l’environnement, en termes de gaz à effet de serre (GES). Depuis sa mise en place, le DPE a connu plusieurs évolutions pour renforcer sa rigueur et son rôle dans la transition énergétique.
Le DPE est une étiquette qui classe un bien immobilier selon une échelle de A à G, A étant l’excellent (très bonne performance énergétique) et G étant très insuffisant (fortement consommateur d’énergie). Il prend en compte deux éléments principaux : la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage et la ventilation, ainsi que l’émission de gaz à effet de serre (GES). Ces deux critères permettent de déterminer une lettre de classement, et ainsi de situer le logement sur cette échelle.
Les récentes évolutions du DPE : focus sur les passoires thermiques
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a subi une révision importante, notamment dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques. Un bien classé E, F ou G est désormais considéré comme une passoire thermique, une situation qui inquiète les propriétaires et les locataires. À compter du 1er janvier 2025, l’interdiction de mise en location s’étendra à tous les biens immobiliers classés G au DPE. Les propriétaires devront entreprendre des travaux d’amélioration énergétique pour atteindre au minimum la classe F. S’en suivra ensuite un calendrier strict :
- à partir du 1er janvier 2028, un logement doit avoir au moins la classe E du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2034, un logement doit avoir au moins la classe D du DPE.
En tant que locataire, cela signifie potentiellement un accès à des habitations mieux isolées et moins énergivores. Cependant, une possible réduction de l’offre locative pourrait aussi entraîner une hausse des loyers dans certaines zones… Cette réforme a mis en évidence la nécessité de prendre en compte la performance énergétique des bâtiments, et ce, de manière plus stricte. En conséquence, un DPE incorrectement réalisé ou mal évalué pourrait entraîner une mauvaise classification et donc impacter la valorisation du bien, tant sur le marché locatif que sur le marché de la vente.
L’impact du DPE sur la location d’un bien immobilier
L’impact du DPE sur la location est direct. Ces interdictions représentent un risque majeur pour les propriétaires. La classification énergétique de votre bien détermine la possibilité de continuer à le louer. Par ailleurs, dans le cadre d’une location, les locataires de plus en plus attentifs à la question énergétique, un DPE bas peut se traduire par une baisse significative de la demande de location. Un logement mal classé aura moins de chances d’attirer des locataires, ce qui peut entraîner une vacance locative plus longue.
Les bailleurs ont donc tout intérêt à réagir et à améliorer leur DPE. Les solutions sont multiples : rénovation de l’isolation thermique, changement des fenêtres, remplacement des chaudières énergivores, et bien d’autres encore. Ces travaux peuvent être coûteux, mais ils permettent à terme d’éviter une interdiction de louer, tout en augmentant la qualité du logement pour les locataires.
L’impact du DPE sur la valorisation en vente
Tout comme pour la location, un DPE a une incidence sur la valorisation d’un bien en vente. Un bien immobilier avec une mauvaise note peut être perçu comme une charge importante pour un acheteur. Il devra envisager des travaux de rénovation, ce qui génère un coût supplémentaire. Cela peut entraîner une décote sur le prix de vente de votre bien. Les acheteurs potentiels sont souvent réticents à investir dans un bien nécessitant des travaux importants, surtout si ces derniers concernent la performance énergétique, un domaine qui peut engendrer des dépenses importantes à court ou moyen terme.
Un DPE favorable, en revanche, est un atout précieux. Il permet de vendre à un prix plus élevé, surtout si le bien présente des performances énergétiques exceptionnelles. Les biens classés A ou B sont recherchés sur le marché, car ils offrent des avantages à la fois pour les propriétaires et pour les acheteurs : économies sur la facture énergétique, confort thermique, et respect des normes environnementales.
Les facteurs influençant le DPE
Les énergies et l’environnement : Les énergies renouvelables jouent un rôle crucial dans l’obtention d’un bon DPE. Les systèmes de chauffage utilisant des énergies renouvelables, comme les pompes à chaleur, les panneaux solaires ou encore les chaudières à bois, contribuent à améliorer la performance énergétique du logement. Ces solutions sont moins polluantes, moins coûteuses sur le long terme et permettent de réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Le gaz est une énergie fossile qui, bien que largement utilisée, reste défavorable pour le DPE, notamment en raison de ses émissions de CO2. De plus, l’augmentation des tarifs du gaz et des politiques de réduction de l’empreinte carbone peuvent rendre son usage moins attrayant. Toutefois, une chaudière à gaz à condensation ou récente permet d’atteindre une note satisfaisante lors de l’expertise, pouvant varier de B à D en fonction d’autres critères cumulés.
Le GES et le DPE : Si la consommation d’énergie est une composante clé du DPE, l’émission de gaz à effet de serre (GES) est tout aussi importante. Le DPE prendra en compte les deux éléments : consommation énergétique et émission de GES. Il est donc possible d’avoir un bon DPE au niveau de la consommation d’énergie tout en ayant un mauvais DPE à cause des GES. Par exemple, un logement peut être bien isolé et avoir une faible consommation énergétique, mais si son mode de chauffage repose sur une énergie polluante comme le gaz, son DPE sera affecté par les mauvaises performances en termes de GES.
Les petites surfaces et les équipements : Les petites surfaces peuvent rencontrer des problèmes de DPE plus élevés en raison notamment d’équipements trop grands par rapport à la surface du logement. Par exemple, un ballon d’eau chaude sanitaire (ECS) trop grand par rapport à la taille de l’appartement peut entraîner une consommation d’énergie supérieure à celle attendue pour un logement de cette taille, et donc abaisser d’un échelon le rapport. C’est un détail qu’il est important de prendre en compte pour optimiser les performances énergétiques.
La mise aux normes et les obligations de l’usufruitier
Un point essentiel à aborder est celui des obligations de l’usufruitier vis-à-vis du DPE. En principe, l’usufruitier n’est pas tenu d’effectuer des travaux d’amélioration énergétique pour se conformer aux normes DPE. La responsabilité de la mise aux normes énergétiques incombe au nu-propriétaire une fois le démembrement terminé. L’usufruitier, lui, est seulement responsable des mises au normes obligatoires ou de sécurité, comme ceux relatifs à des équipements tels que les ascenseurs (loi SAE de 2003).
Débouclef vous accompagne dans la gestion du DPE
En tant que professionnels du patrimoine, nous comprenons l’importance du DPE dans le cadre de votre gestion immobilière. Nous vous accompagnons dans l’organisation des diagnostics de performance énergétique de vos biens, avec des partenaires certifiés, à des prix compétitifs et dans des conditions avantageuses. Notre objectif est de vous fournir toutes les informations nécessaires pour vous aider à améliorer la performance énergétique de vos biens, et ainsi optimiser leur valorisation sur le marché de la location ou de la vente.
En conclusion, le DPE est devenu un élément incontournable de la gestion immobilière. En tant qu’investisseur, il est crucial d’avoir une bonne maîtrise de ce diagnostic.
