Encadrement des loyers et plafonnement des augmentations : quelles conséquences pour les biens en fin de démembrement ?

Le marché immobilier locatif français est de plus en plus encadré par des dispositifs visant à réguler les loyers, en particulier dans les zones tendues où la demande dépasse largement l’offre. L’actualité en ce début d’année 2025 confirme cette lourde tendance. Pour les investisseurs en nue-propriété qui récupèrent leur bien à l’issue d’un démembrement, ces régulations peuvent impacter leur stratégie post-débouclage. Faut-il louer en meublé ou en nu pour contourner certains plafonds ? Ces réglementations freinent-elles réellement la rentabilité ? Comment optimiser son investissement malgré ces contraintes ? Décryptage.

L’encadrement des loyers en France : de quoi parle-t-on ?

L’encadrement des loyers en zone tendue

Mis en place dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille…), ce dispositif impose un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral en fonction du quartier, de la taille du bien et du type de location (meublée ou non). Un loyer majoré peut être appliqué, mais ne doit pas dépasser un certain pourcentage au-delà du loyer médian.

Le plafonnement de l’évolution des loyers

Indépendamment de l’encadrement, la loi limite également la hausse des loyers entre deux locataires ou lors du renouvellement d’un bail. Depuis l’IRL (Indice de Référence des Loyers), l’augmentation maximale annuelle d’un loyer est strictement encadrée pour éviter des hausses excessives.

Que se passe-t-il à la fin d’un démembrement ?

Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire récupère l’intégralité des droits sur son bien et peut décider de :

  • Mettre en location immédiatement, en respectant les règles d’encadrement en vigueur.
  • Procéder à une revalorisation du loyer, ce qui peut être limité selon le secteur géographique.
  • Changer de régime locatif (nu -> meublé, colocation, location saisonnière) pour optimiser son rendement.

Dans le cas d’un Usufruit Locatif Social (ULS) ou Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI), le bien quitte le cadre social, mais reste soumis à la loi de 1989 pour les baux d’habitation classiques. Il n’y a donc pas d’obligation de maintenir des plafonds sociaux après la fin de l’usufruit, mais les règles locales (zone tendue, encadrement) continuent de s’appliquer.

Il est important de rappeler que le locataire en place, ayant initialement signé un bail avec le bailleur social ou intermédiaire, bénéficie d’une priorité pour rester dans le logement après la fin de l’usufruit dans le cas où l’investisseur a comme stratégie la location. À l’échéance du démembrement, le nouveau plein propriétaire est tenu de lui proposer un nouveau bail conforme à la loi de 1989.
Si le locataire refuse cette offre, son titre d’occupation prend automatiquement fin avec l’extinction de l’usufruit. Dans ce cas, il doit quitter les lieux, sauf s’il remplit toujours les conditions de ressources requises pour être relogé par le bailleur institutionnel, qui conserve cette responsabilité. En revanche, le nouveau propriétaire n’a aucune obligation légale de relogement. Si le locataire ne répond plus aux critères du logement social ou intermédiaire, il lui appartient de trouver un nouveau logement par ses propres moyens. Ce parcours du locataire est géré par l’usufruitier pendant les deux ans précédents la fin du démembrement de propriété.

Location nue ou meublée : quel impact sur l’encadrement des loyers ?

Location nue : soumise aux plafonds en zone tendue

  • Un contrat de bail soumis à la loi de 1989.
  • Une application stricte des plafonds de loyer si le bien est situé dans une zone tendue.
  • Une possibilité d’appliquer un complément de loyer, mais uniquement sous conditions (vue exceptionnelle, prestations supérieures au standard du marché…).

Location meublée : une flexibilité intéressante

  • Un contrat de bail plus court (1 an renouvelable au lieu de 3 ans en nu).
  • Un encadrement des loyers applicable, mais souvent avec une majoration par rapport à une location nue.
  • Une fiscalité avantageuse via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), permettant d’amortir des revenus locatifs et réduire l’impôt.

Les stratégies d’optimisation après débouclage

Réaliser des travaux avant la mise en location

Outre les travaux de bon état d’entretien prévus généralement par les usufruitiers, une rénovation permet d’appliquer une hausse légale du loyer, en cas d’amélioration notable du bien (rénovation énergétique, équipements neufs…). Le coût des travaux est imputable aux revenus fonciers en location nue, générant un déficit foncier reportable sur plusieurs années.

Privilégier le régime LMNP pour contourner certaines contraintes

Passer en meublé permet d’appliquer des loyers légèrement supérieurs et de bénéficier d’une fiscalité plus souple (déduction des amortissements). Idéal dans les grandes villes ou pour des petites surfaces adaptées aux étudiants et jeunes actifs.

Anticiper l’impact des nouvelles réglementations locales

Certaines municipalités imposent des règles plus strictes, comme des autorisations pour la location meublée (notamment à Paris). Vérifier les dispositifs spécifiques en place dans sa ville avant de choisir son mode de location.

Considérer la revente comme alternative stratégique

Face aux contraintes imposées par l’encadrement des loyers et la complexité de la réglementation locative, la revente peut s’avérer être une option plus pertinente dans certains cas. À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien, généralement avec une valorisation significative par rapport au prix d’achat initial en nue-propriété.

  • Profiter d’une valorisation mécanique et immobilière.
  • Optimiser la fiscalité sur la plus-value : exonération progressive après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • Réinvestir sur une nouvelle opportunité : réallouer le capital sur un projet immobilier ou financier plus adapté au contexte et à de nouveaux besoins.

Cette approche permet d’éviter les contraintes locatives tout en optimisant le rendement global de l’investissement. Débouclef accompagne également les investisseurs dans l’arbitrage entre mise en location et revente.

En définitive, l’encadrement des loyers et le plafonnement des hausses sont des réalités incontournables du marché immobilier locatif. Cependant, en anticipant bien sa stratégie post-débouclage et en choisissant entre location nue, location meublée ou revente, il y a toujours une solution pour répondre aux objectifs. Débouclef accompagne les investisseurs pour faire les bons choix et garantir une transition réussie.